Dokumenty potwierdzające tożsamość stron transakcji
Podstawowym krokiem jest potwierdzenie tożsamości osób lub podmiotów biorących udział w transakcji. W tym celu każda ze stron powinna przedłożyć:
- Osoby fizyczne:
- Dowód osobisty lub paszport (numer i seria, data ważności).
- Dane osobowe: imiona i nazwisko, imiona rodziców, PESEL (niezastrzeżony), stan cywilny, miejsce urodzenia, adres zamieszkania.
- Umowa majątkowa małżeńska (jeśli ustanowiona została rozdzielność majątkowa).
- Podmioty prawne (firmy):
- Aktualny odpis z KRS.
- Dane przedstawiciela: imię i nazwisko, numer dowodu osobistego/paszportu, PESEL (niezastrzeżony).
Dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości
Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy sprzedający faktycznie dysponuje prawem do zbycia nieruchomości. W tym celu wymaga się:
- Podstawa nabycia:
- Akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości (np. akt notarialny sprzedaży, akt darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o nabyciu spadku).
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej do sprzedaży, potwierdzające prawo do lokalu w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- Numer księgi wieczystej:
- Notariusz pobiera odpis elektroniczny księgi wieczystej w celu sprawdzenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości.
Pozostałe dokumenty:
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Dokument ten wydaje odpowiedni urząd gminy, a jego celem jest zapewnienie kupującego, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych: Wydawane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu informacja ta znajduje się w zaświadczeniu do sprzedaży.
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej do założenia księgi wieczystej dla lokali, dla których nie została założona uprzednio KW i w przypadku których nie ma przeszkód do założenia księgi wieczystej (uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem).
- Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dla nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny.
- Zaświadczenie dotyczące położenia nieruchomości na lub poza obszarem rewitalizacji.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej (dla lokalu lub domu).
Dla domów z działką dodatkowo:
- Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków.
- Wyrys z mapy ewidencyjnej.
- Zaświadczenie o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
- Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku
- Prawomocne oddanie do użytkowania domu.
- Umowy z dostawcami mediów.
- Informacja o tym, że działka posiada dostęp do drogi publicznej lub służebność lub udział w drodze.
Umowa przedwstępna i kredyt hipoteczny
Umowa przedwstępna:
- W przypadku wcześniejszego zawarcia umowy przedwstępnej warto przedłożyć ją notariuszowi. Taki dokument precyzuje warunki transakcji, w tym wysokość zadatku/zaliczki, co ułatwia przygotowanie aktu notarialnego.
Kredyt hipoteczny:
- Gdy zakup nieruchomości jest finansowany z kredytu, należy dostarczyć:
- Umowę kredytową.
- Zaświadczenie z banku o przyznaniu kredytu i do ustanowienia hipoteki.
Obowiązki notariusza i koszt transakcji
Notariusz odgrywa kluczową rolę w transakcji zakupu nieruchomości, jego zadania obejmują:
- Weryfikację stanu prawnego nieruchomości.
- Sprawdzenie kompletności dokumentów.
- Sporządzenie aktu notarialnego.
Koszty:
- Taksa notarialna: Zależna od wartości nieruchomości.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% wartości nieruchomości (dotyczy rynku wtórnego). Osoby, które kupują pierwszą nieruchomość są zwolnione z PCC (na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 295)
- Opłata za odpisy aktu notarialnego.
- Opłaty za wnioski wieczystoksięgowe.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to złożony proces, który wymaga starannego przygotowania i dbałości o kompletność niezbędnych formalności. Każda transakcja jest unikalna, a rodzaj wymaganych dokumentów zależy od specyfiki nieruchomości, jej pochodzenia (rynek pierwotny lub wtórny) oraz ustaleń między stronami. Skrupulatne przygotowanie przed wizytą u notariusza minimalizuje ryzyko opóźnień i gwarantuje bezpieczny oraz sprawny przebieg transakcji. Nasi doradcy zapewniają profesjonalne wsparcie na każdym etapie zakupu, dbając o komfort i spokój klientów.
Iwona Falkiewicz, Dyrektor Działu Sprzedaży Żoliborz
Artur Mróz, Dyrektor Działu Sprzedaży - Ochota, Targówek
Michał Narkiewicz, Dyrektor ds. Gruntów inwestycyjnych i działek