Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić do 30 kwietnia 2025 roku, składając deklarację podatkową na druku PIT-39 (papierowo lub elektronicznie) do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika.
Podatek wynosi 19% i jest obliczany od dochodu. Aby obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości w celu zapłaty podatku, należy od ceny sprzedaży (stanowiącej przychód) odjąć koszty poniesione w związku z nabyciem, zbyciem i amortyzacją nieruchomości.
Do kosztów, które można odliczyć od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, należą m.in.:
- cena zakupu nieruchomości przez sprzedającego,
- wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzenia aktu notarialnego,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
- koszty remontów, modernizacji i innych prac budowlanych, które zostały wykonane w celu poprawy stanu nieruchomości i zwiększenia jej wartości,
- koszty pośredników i agentów nieruchomości,
- koszty uzyskania odpowiednich dokumentów i zaświadczeń, takich jak zaświadczenie o prawie własności nieruchomości.
A w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku można zaliczyć:
- kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
- zapłacony zachowek,
- długi spadkowe zapłacone przez podatnika.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
1. Zgodnie z prawem podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest wymagany, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości przez sprzedającego.
Przykład 1:
Pani Kowalska zakupiła lokal mieszkalny w lutym 2019 roku. Postanowiła sprzedać go w styczniu 2025 roku. Nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ 5-letni okres zwalniający z podatku upłynął z końcem grudnia 2024 roku.
Przykład 2:
Państwo Nowak w 2019 roku wybudowali wolnostojący dom. Budowa zakończyła się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie wydanym we wrześniu 2019 roku. W marcu 2025 roku Państwo Nowak sprzedali dom, bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od jego sprzedaży, gdyż 5-letni okres upłynął z końcem grudnia 2024 roku.
W przypadku, gdy właściciel, który otrzymał nieruchomość w drodze spadku, zamierza ją sprzedać, 5-letni okres zwalniający z obowiązku zapłaty podatku od jej sprzedaży będzie liczony od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty otrzymania spadku. To poważna, bardzo korzystna zmiana przepisów, która weszła w życie w 2019 roku. Wcześniej okres 5 lat liczony był od dnia śmierci spadkodawcy.
2. Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej
Jeżeli sprzedający nie może skorzystać ze zwolnienia opisanego w punkcie 1, ponieważ chce sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od dnia jej nabycia lub wybudowania, istnieje inna możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku.
Nastąpi to w przypadku, gdy cała uzyskana ze sprzedaży kwota zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Kwota ta musi jednak zostać spożytkowana w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została zbyta.
Przykład:
Jeżeli Pani Iksińska w kwietniu 2025 roku sprzeda swoją kawalerkę zakupioną 2 lata wcześniej, aby zakupić większe 3-pokojowe lokum, to ma czas do końca 2028 roku na wydanie całej uzyskanej kwoty na zakup większego mieszkania, aby uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.
Jak obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Tak jak wskazaliśmy wcześniej, wydanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe może pozwolić uniknąć zapłaty podatku. Jednak w przypadku gdy nie cała uzyskana cena zostanie przeznaczona na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, podatek będzie należny, ale można obniżyć jego wysokość.
Warto pamiętać, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup lokalu lub budowę domu, w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym zbyto nieruchomość.
Aby wykazać wydatki, należy pamiętać o ich należytym i rzetelnym udokumentowaniu, aby móc je uwzględnić w rozliczeniu składanym do urzędu skarbowego.
Jak obliczyć ulgę?
Aby ustalić, jaka część dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniona z podatku, należy zastosować wzór:
Dochód x wydatki na własne cele mieszkaniowe
Przychód ze sprzedaży
Przykład:
- Przychód ze sprzedaży: 500 000 zł
- Koszty uzyskania przychodu (np. remont): 300 000 zł
- Dochód: 200 000 zł
- Wydatki na cele mieszkaniowe: 400 000 zł
Obliczenie:
(200 000 x 400 000) / 500 000 = 160 000
W efekcie 160 000 zł jest zwolnione z podatku, a podatek 19% trzeba zapłacić od pozostałych 40 000 zł.
