Pod względem popytu, na rynku nieruchomości mieszkaniowych wydzielić możemy dwie podstawowe grupy:
- osoby kupujące mieszkanie, dom lub działkę budowlaną ze względu na własne potrzeby mieszkaniowe;
- osoby traktujące nieruchomości jako inwestycję o stabilnej, choć wymagającej cierpliwości stopie zwrotu.
Czemu inwestycja?
Warto przypomnieć, że w maju 2020 Rada Polityki Pieniężnej, w ramach wspierania gospodarki podczas stanu epidemicznego, po raz kolejny obniżyła stopy procentowe – tym razem niemal do zera. Stopa referencyjna wynosi już tylko 0,1%. Skutki tej decyzji dotykają wielu obszarów, w tym – osoby gromadzące oszczędności w formie depozytów bankowych. Już przy pierwszych obniżkach stóp procentowych przez NBP (w kwietniu), oprocentowanie lokat zaczęło spadać do 0,3 – 0,5%. Teraz w większości banków jest praktycznie zerowe. Dodając do tego czynnik relatywnie wysokiej inflacji oraz podatku Belki otrzymujemy zestaw, który sprawia, że trzymanie środków na lokatach nie tylko nie przynosi już zysków, ale w pewnych przypadkach może nawet generować straty.
W takiej sytuacji inwestycja w nieruchomości może stanowić ciekawą alternatywę:
1. Rynek nieruchomości jest rynkiem o perspektywie długoterminowej, nie reaguje na nagłe zmiany gospodarcze z taką szybkością jak niektóre narzędzia inwestycyjne. Świetnym przykładem jest zachowanie cen domów, mieszkań i gruntów podczas kilku ostatnich miesięcy stanu epidemii. W związku z wyhamowaniem dużej części gospodarki, niektórzy kupujący (lub planujący zakup na początku roku) czasowo wstrzymali się z decyzją, licząc na obniżenie cen nieruchomości. Do dnia napisania tego artykuły (27.06.2020) ten jednak nie nastąpił. Owszem – ilość przeprowadzonych transakcji wyraźnie zmalała w marcu i kwietniu, było to jednak podyktowane raczej troską o własne bezpieczeństwo i niechęcią do spotykania się. Jednak zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne (a to one są tak naprawdę najlepszym wyznacznikiem sytuacji na rynku) utrzymały się na poziomie sprzed pandemii.
2. Inwestycja w nieruchomości jest w dużym stopniu odporna również na wahania inflacji. Zysk jest tu kalkulowany w perspektywie wielu lat, a okresowe wahania inflacji, które mają wpływ np. na ceny produktów spożywczych, będą też miały wpływ na stopę zwrotu z wynajmu. Oczywiście, mogą zdarzyć się specyficzne zdarzenia rynkowe, w których ceny mieszkań i domów „nie nadążą” za inflacją, są to jednak raczej sytuacje wyjątkowe.
3. Popyt na nieruchomości jest dość przewidywalny. Firmy potrzebują przestrzeni, sklepy i restauracje lokali, młodzi ludzie – pierwszego mieszkania. W przypadku gorszego okresu dla możliwości zakupowych nabywców, często zyskuje rynek wynajmu.
Jak najlepiej wykorzystać inwestycyjnie już zakupioną nieruchomość?
Jeszcze kilka miesięcy temu korzystną stopę zwrotu dawał najem krótkoterminowy. Epidemia koronawirusa, wpływając na bardzo mocne ogólne wyhamowanie turystyki, uderzyła również w ten sektor. Obecnie właściciele mieszkań szukają raczej perspektyw w najmie długoterminowym. Warto pamiętać tu o kilku zasadach:
- zadbaj o właściwą formę umowy. Jedną z bezpieczniejszych, chroniącą interesy osoby wynajmującej, jest umowa najmu okazjonalnego, podpisywana u notariusza. Twój najemca wskazuje w niej adres innego lokalu, do którego może wyprowadzić się w przypadku konieczności opuszczenia Twojego mieszkania. Najem okazjonalny daje więc wynajmującemu prawo do eksmisji uciążliwego lokatora (w przypadku zwykłej umowy najemcę chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów). To jednak nie jedyna dostępna forma umowy. W zależności od specyfiki danej nieruchomości, profesjonalny pośrednik doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.
- przemyśl, kogo widzisz jako swojego idealnego najemcę. Możesz zdecydować się na umieszczenie oferty jako prywatny właściciel lub skorzystać z usług doświadczonego biura nieruchomości. Bardzo często firmy potrzebują całej palety mieszkań dla swoich pracowników – ustalają wtedy określone standardy poszukiwanych mieszkań i zlecają cały proces zaufanej agencji nieruchomości, licząc na jej doświadczenie na rynku lokalnym i przedstawienie optymalnych rozwiązań. Twoja nieruchomość może idealnie wpasować się w te poszukiwania.
- zadbaj o swoje bezpieczeństwo. Wynajem domu lub mieszkania z pomocą agencji jest bezpieczniejszy i wygodniejszy dla obu stron. Oprócz doradzenia właściwej formy umowy, agent skoordynuje też podpisanie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego, co pozwala uniknąć bardzo wielu późniejszych nieporozumień. Właściwie przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy (najlepiej wraz ze zdjęciami) jest również nieoceniony w przypadku jakichkolwiek zniszczeń mieszkania).
Od czego zacząć w przypadku inwestycyjnego zakupu nieruchomości?
1.Wybór lokalizacji
Każde miasto posiada bardziej i mniej atrakcyjne dzielnice. Dobry wybór lokalizacji zwiększy szansę na późniejszą korzystną sprzedaż lub wynajem nieruchomości. Dla przykładu – w Warszawie najlepszą cenę za metr kwadratowy (rynek wtórny) w pierwszym kwartale 2020 roku uzyskały: Śródmieście, Wilanów, Wola, Żoliborz, Ochota, Mokotów i Ursynów.
Przy ocenie wartości nieruchomości w poszczególnych dzielnicach warto kierować się rzeczywistymi cenami sprzedaży (tzw. ceny transakcyjne), a nie tylko ofertowymi (czyli tymi, które widzimy przy ogłoszeniach w Internecie). Doświadczony pośrednik nieruchomości dysponuje danymi na temat cen transakcyjnych w bardzo konkretnie określonych lokalizacjach
2.Dokładna weryfikacja stanu prawnego i technicznego.
To ważne szczególnie w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Dostęp do Księgi Wieczystej nieruchomości jest jawny, można dzięki niemu porównać stan faktyczny nieruchomości z dokumentami. Sprawdzając Księgę Wieczystą poznamy, m.in. przedmiot transakcji, jego właściciela, podstawę prawną własności oraz stan hipoteki. Oglądając rzeczoną nieruchomość, warto udać się na miejsce z fachowcem. Dzięki temu będziemy mogli oszacować, ile środków potrzebujemy na potencjalny remont.
3.Sprzedaż czy wynajem? Dla kogo?
Przed zakupem zastanówmy się czy zależy nam raczej na zakupie i wyremontowaniu nieruchomości, a następnie jej dość szybkiej sprzedaży, czy też raczej na mniejszym, ale regularnym zysku z wynajmu. Pozwoli to wybrać właściwy metraż i lokalizację (np. kawalerkę w centrum dla pracującego singla lub 3-osobowy pokój blisko uczelni dla studentów). Znając cel już na początku łatwiej zdecydujemy jak dużo wysiłku chcemy włożyć w remont oraz jak urządzić mieszkanie (i czy w ogóle).
4.Za gotówkę czy na kredyt?
Kredyt hipoteczny to wciąż jeden z najkorzystniej oprocentowanych kredytów na rynku. Jeśli jednak planujemy skorzystać z tej opcji, warto przygotować sobie plan na niespodziewane sytuacje. Co jeśli koszt remontu wyniesie więcej, niż zakładaliśmy? Albo potrwa dłużej? Co w przypadku, jeśli nie znajdziemy lokatorów tak szybko, jak sobie założyliśmy i będziemy musieli ponieść koszty rat przez kilka miesięcy?
Po rozważeniu wszystkich za i przeciw, wybierzmy najlepszą ofertę kredytową – zwróćmy uwagę na oprocentowanie, wysokość rat, dodatkowe koszty, opłatę w przypadku wcześniejszej spłaty, kary umowne.
5.Jakie są oczekiwania rynku?
Które mieszkania sprzedają/wynajmują się najszybciej? Kawalerki, 2- lub 3-pokojowe? Jaki metraż jest najbardziej popularny? Czy znaczenie ma obecność garażu lub komórki lokatorskiej? Jeśli nie znasz odpowiedzi na te pytania, pomóc może agent nieruchomości.
Potrzebujesz wsparcia w zakupie inwestycyjnym? Masz już nieruchomość, więc chciałbyś ją sprzedać lub wynająć szybko i korzystnie? Napisz do nas: maxon@maxon.pl
Opracowanie wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.